מחירי הדירות ירדו בגלל מלאי גדול של "דירות למכירה בהמתנה"
19.02.12 / 08:22
הדו"ח של מינהל הכנסות המדינה אמנם מדבר על כך ש-23% מהדירות בהמתנה נמצאות באזור הערים מודיעין, ראשון לציון, רמלה, לוד ויבנה, אך נתון זה לבדו לא אומר הרבה.
הנתונים האלה נשמעים לכם אמינים? אם לא - אין טעם לייחס חשיבות גדולה מדי גם לנתונים על ירידות המחירים של דירות 3.5-4 חדרים בתל אביב, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמתבססים על ממוצע "טיפש" של העסקות שבוצעו, מבלי להתחשב בגודל המדגם ובנתונים שמעוותים את התוצאות. בפועל, מחירי הדירות הגדולות בתל אביב לא המריאו, כפי שמחירי הדירות הבינוניות בעיר לא נפלו. עם זאת, יש סימנים שתומכים בטענה, שגם אם ירידות חדות לא התרחשו עד עכשיו, הן עשויות לקרות בעתיד הלא רחוק.
הממצא החשוב ביותר של דו"ח מינהל הכנסות המדינה הוא הגידול במלאי "הדירות בהמתנה". דירות אלה שייכות למשפרי דיור שרכשו דירה חדשה, לפני שמכרו את דירתם הישנה, וכעת הם תקועים עם הדירה הישנה שמוצעת למכירה, מבלי שיצליחו להיפטר ממנה במחיר שרצו. כיום נמצאות בשוק כ-15 אלף דירות כאלה - כ-17% מכלל העסקות השנתיות על דירות שבוצעו בשנה האחרונה. 40% מאותן דירות ממתינות לרוכש הגואל זה יותר משנה.
רוכשי דירות מעידים זה כמה חודשים על בעלי דירות שיורדים מהעצים ומוכנים להתפשר על המחיר, בעוד שבעבר נקבו במחירים שהשד יודע כיצד הגיעו אליהם. חלקם הבינו שבתקופה זו לא יוכלו למצוא את הקונה הפראייר שמחפש דירה בכל מחיר, וחלקם רכשו דירות - וכעת הם לחוצים.
הנתון על מלאי הדירות בהמתנה שפירסם מינהל הכנסות המדינה עשוי להתברר כפצצת זמן וכאחד הגורמים שילחצו את בעלי הדירות להוריד את מחירי דירותיהם באופן משמעותי. השאלה המתבקשת היא אם המסה שלהם חזקה עד כדי כך שהדבר ילחץ על ירידות בכלל השוק? התשובה לשאלה זו טמונה בעיקר בפיזור הגיאוגרפי של הדירות האלה. הדו"ח של מינהל הכנסות המדינה אמנם מדבר על כך ש-23% מהדירות בהמתנה נמצאות באזור הערים מודיעין, ראשון לציון, רמלה, לוד ויבנה, אך נתון זה לבדו לא אומר הרבה.
אין לשכוח גם שיש לא מעט בעלי דירות שלא לחוצים למכור את דירותיהם הישנות מסיבות השמורות עמם. יורשי דירות הם דוגמה טובה לכך. לכן, מעבר לכך שנתון הדירות בהמתנה הוא נתון חשוב מאוד, עד שלא ייחקר בצורה מעמיקה יותר, קשה להסיק ממנו לעתיד.
עם זאת, מדובר באחד הנתונים שמחקר רציני שלו עשוי לשפר את יכולת הניבוי של השוק לטווח הקצר. ואולם עד שהדבר ייעשה, הממצאים צריכים לשמש תמרור אזהרה בפני כל בעל דירה שמעוניין לנצל את חולשת הקבלנים ולרכוש דירה חדשה במבצע. הכלל הוותיק שאומר שלפני שרוכשים דירה (כולל במחיר מציאה) יש למכור את הדירה הישנה, תופס שבעתיים בתקופה הנוכחית, ומי שיפר אותו - עלול לשלם על כך ביוקר.
קרדיט:אריק מירובסקי TheMarker
