איך בוחרים שיטת החזר משכנתא?

עושים חשבון נפש

לפני שעושים צעד כלכלי ומשמעותי כמו לקיחת משכנתא, יש לעשות חשבון נפש והקשה קלה על המקלדת. חשבון הנפש מעלה שאלות רבות: מהו ההון העצמי שיש לנו למימון ההלוואה? כמה כסף חסר לנו? האם אנו רוצים לשלם משכנתא לאורך שנים או לתקופה קצרה? האם נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא? איזו ריבית כדאי לקחת? האם כדאי לחלק את המשכנתא למסלולים עם ריביות שונות? האם החזר הקרן משמעותי להחזר החודשי? וכן הלאה.

לאחר שבודקים את הצרכים והיכולות באופן יסודי, ניתן להקיש בקלות בעזרת מחשבון משכנתא הנמצא באופן מקוון באתרי הבנקים השונים ולמלא נתונים. עונים על התשובות לשאלות המופיעות על צג מחשבון משכנתא כמו: סכום ההלוואה, סוג הריבית, תקופת המשכנתא, ההון העצמי וכן הלאה, ולבסוף מקבלים הצעה שחושבה על ידי מחשבון משכנתא של הבנק אליו נכנסתם. הצעה ראשונית זו תיתן לכם מושג על ההוצאות הצפויות. רגע לפני, צריכים לבדוק את הריביות וגובה הקרן, ולכך צריך לעשות קצת שיעורי בית.

סוגי הריביות והשפעתן על ההחזר החודשי

• ריבית קבועה לא צמודה – חשוב מאוד שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה. זוהי ריבית שמבוססת על השקל ולא משנה מה יהיו התנודות של הריביות במשק, היא תישאר אותו הדבר. אומנם ריבית זו יקרה יותר מהריבית המשתנה ויש קנס על פירעון מוקדם, אך היא מעניקה ביטחון.
• ריבית קבועה צמודה – זוהי ריבית קבועה לאורך ההלוואה וצמודה למדד המשפיע על ההחזר החודשי ועל הקרן.
• ריבית משתנה – זוהי ריבית שממוצע ההחזרים שלה נמוך מהריבית הקבועה, אך במהלך התקופה הם עולים לפי תנודות הריבית במשק. וגם בתוכה פונקציות של משתנה וצמודה למדד או משתנה ולא צמודה למדד.
• ריבית פריים משתנה – נקבעת ב-1.5% יותר מריבית בנק ישראל ולא צמודה למדד ולכן מהווה סיכון.
• ריבית פריים קבועה - מסלול של ריבית משתנה הקשורה גם היא לבנק ישראל וצמודה למדד לחמש שנים.
• ריבית צמודה למט"ח – מבוססת על הדולר או האירו ומתאימה לתושבי חוץ, היא דומה לפריים ואינה צמודה למדד. היתרונות הם שהיא נמוכה יחסית והפירעון המוקדם ללא קנסות, והחיסרון שהיא משתנה כל 3-6 חודשים ותלויה בשער החליפין.

גם לסוג הקרן יש השפעה על גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר.

מה משפיע על גובה הקרן?

ישנן שתי שיטות חישוב לגובה הקרן. המקובלת יותר נעשית על פי לוח שפיצר שבו נקבע גובה ההחזר החודשי על כל ההלוואה כולל הריבית, וזה נשאר קבוע למשך כל תקופת ההלוואה. בהלוואות צמודות למדד מוסיפים גם את ההצמדה של המדד. כלומר, התשלומים שווים לאורך כל תקופת המשכנתא אך משתנים לפי המדד והריבית. לעומת זאת, קרן שווה זוהי קרן שבה הריבית פוחתת לאורך תקופת החזר המשכנתא ולפיכך התשלומים קטנים. בנוסף, ההחזר החודשי על הקרן קבוע. זוהי קרן המתאימה למי שרוצה לשלם יותר בתחילת תקופת המשכנתא ואחר כך לשלם פחות. על אף זאת, לפי לוח שפיצר ניתן לשלם יותר בהחזר החודשי ולקצר את תקופת ההלוואה לפי בקשתו של הלווה. בשל כל האמור לעיל, על לווי המשכנתא לעשות בדיקה יסודית מחישוב ראשוני עצמאי ועד לקבלת הצעות מכמה בנקים, וכדי לא להתבלבל - להתייעץ עם הבנק למשכנתאות.