מה זה מחזור משכנתא?

מדובר בהחלטה שיש לה הרבה השפעות והשלכות לא רק בזמן ההווה אלא בעיקר – לטווח האורך. מכיוון שמדובר גם בסכום גדול מאד של כסף כדאי מאד לא לקחת שום החלטה כלאחר יד ולהקדיש את הזמן הדרוש לקבלת מידע.

המשכנתא היא הלוואה שמקבל הלקוח מסניף בנק מסוים על מנת לרכוש דירה. כתלות בהון העצמי שיש ברשותו מלכתחילה – הוא יבדוק באילו תנאים לקבלת משכנתא הוא עומד ויתחיל להניע את התהליך. רוב השיח בנושא זה קשור לגובה ההחזר החודשי שיבוצע מחשבון הבנק של הלקוח וזאת לאורך תקופה ארוכה של עשרים או שלושים שנה. גובה ההחזר מתבסס על הקרן – שזה סכום ההלוואה שקיבל הלקוח בשילוב עם אחוז הריבית שישלם לבנק והחלוקה שלו על פי השנים.

איך קובעים את המשכנתא?

מה שבעיקר מדובר בו הוא מסלול ההחזרים של הלקוח. יש סוגים של מסלולים המבוססים על נתונים כלכליים ופיננסיים מעולם הכספים הישראלי והעולמי. כאשר נבחנת לקיחת המשכנתא בהווה – ישנם נתונים כאלה ואחרים שנכונים לעכשיו ומשפיעים על קבלת ההחלטות. יחד עם זאת – גם עולם הכלכלה משתנה עם הזמן וייתכן שבעוד כמה שנים יהיו נכונים נתונים אחרים, מדדים אחרים או מידע אחר שיהיה כדאי להתבסס עליו. במקרים כאלה משאירים עבור הלקוח את האפשרות לבצע מחזור משכנתא.

שיקולים בלקיחת משכנתא

כאשר הלקוח מברר את כל המידע הדרוש לקראת קבלת המשכנתא עליו לבצע גם השוואת משכנתאות. מדובר בהשוואה בין מסלולי ההחזר השונים וההשפעה שלהם לאורך זמן על גובה ההחזר ומכאן גם על המצב הכלכלי שלו. חלונות הזמן שבהם אפשר יהיה לבצע מחזור משכנתא מהווים גם הם חלק מההחלטה הסופית, שכן יש להחליט מראש מתי אפשר יהיה לעשות זאת ותחת אילו תנאים. למרות שמדובר בתהליך שביצועו עולה כסף, יש לו יתרונות רבים והוא כדאי במיוחד, להלן כמה מהם:

• במידה ואכן חלו שינויים בעולם הכלכלה כפי שחזו אנשי מקצוע – שינוי מסלול ההחזר עשוי להיטיב עם הלקוח ובחישוב הכללי להוריד את התשלום עבור הדירה.
• אנשי מקצוע כמו יועצי משכנתאות ממליצים בחום על ביצוע לפחות חזור משכנתא אחד לאורך השנים.
• מחזור המשכנתא מהווה התאמה של מסלול ההחזר למצב הכלכלה הנוכחי כפי שייתכן וחזו אותו בעת החתימה הראשונית על המשכנתא.
• בראייה כללית של הסכום הכולל ששולם עבור הדירה – ברובם המוחלט של המקרים אכן מתברר שהמחיר ששולם היה נמוך יותר לעומת המחיר שהיה משולם לו לא היה מתבצע מחזור המשכנתא.

איך מקבלים החלטה על מחזור משכנתא?

כיום כמעט ואין אנשים שנכנסים לנושא המשכנתא ללא ליווי צמוד של יועץ משכנתא מקצועי ובלתי תלוי. נוכחותו של איש מקצוע זה חשובה ומהותית ויכולה לחסוך ללקוח לא מעט כסף. מכיוון שהאזרח הממוצע לא בהכרח יהיה בקיא בכל נתון או מידע שקשור בנושא המשכנתא שהוא עצמו לוקח – כדאי שיהיה לצידו מי שידאג לעניינים שלו וישיג עבורו את הריבית הטובה ביותר ואת מסלול ההחזר שהכי מתאים לגובה ההשתכרות שלו. זו החוכמה האמיתי בתהליך לקיחת המשכנתא – ההתאמה האישית של מסלול ההחזר לכל לקוח ולקוח. יועץ המשכנתאות הוא זה שיוכל לתת את כל המידע הנכון והרלוונטי גם אודות מחזור המשכנתא.

מה זה אומר – ביצוע מחזור משכנתא הלכה למעשה

מחזור המשכנתא הוא בעצם בחינה מחודשת של כל המידע והנתונים שהובילו את הלקוח (בהמלצת היועץ שלו) לבחירה במסלול משכנתא כזה או אחר. נבדקת הריבית שנבחרה ונבדק לעומק מסלול ההחזר. לאור שינויים שחלו בעולם הכלכלה נבחנים נתונים שונים ומבוצעות הערכות או הדמיות האם כדאי לבצע שינויים או שמא עדיף ללקוח להמשיך במסלול ההחזר הקיים. אמנם ביצוע תהליך מחזור המשכנתא עולה כמה אלפי שקלים אך כאשר בוחנים לאורך זמן את הסכום שישלם הלקוח לבנק – הוא עשוי לגלות שחסך בצורה זו לא מעט כסף.

שימוש במחשבוני משכנתא לצורך קבלת החלטות

יועצי משכנתאות מקצועיים עושים שימוש רב במחשבונים שמסייעים ללקוח לראות את התמונה הכוללת ועל בסיס מה שהוא רואה – להבין את התהליך כולו ולקבל את ההחלטות בנוגע למשכנתא שלו. כך גם הדבר בשלב של מחזור המשכנתא. היועץ יזין במחשבון את הנתונים החדשים שהוצעו על ידי סניף הבנק או שהוא בעצמו חושב עליהם – ויבחן את ההשפעה שלהם הן על הסכום הכולל והן על תקופת ההחזר שנותרה בעיתוי זה של בחינת מחזור המשכנתא.

בירורי משכנתא – מבצעים רק עם אנשי מקצוע

חשוב מאד שגם את מחזור המשכנתא יבצע הלקוח בצמוד ליועץ המשכנתאות שלו. גם בשלב זה הוא יוכל לקבל ממנו שלל עצות, טיפים והמלצות להמשך הדרך וכמובן לקבל ביחד איתו את ההחלטה הסופית – האם לבצע את מחזור המשכנתא או שאין בכך טעם. זה בדיוק התפקיד של היועץ וכאשר הלקוח יודע שיש לו על מי לסמוך – הוא יודע שההחלטה שיקבל תהיה הנכונה עבורו.