נדלן בארה"ב: 9 עובדות חשובות על מיסוי הנדלן האמריקאי

כל מי שחושב להתחיל להיכנס להשקעות בשוק האמריקאי יודע כי מדובר בשוק שונה מהשוק הישראלי, ועליו להכיר אותו היטב לפני שהוא מתחיל לבצע בו השקעות. חלק מההיכרות החשובה ביות הינה היכרות עם המיסוי האמריקאי. אמנם, אתם יכולים לשכור רואה חשבון אמריקאי מומחה אשר ילווה אתכם לאורך כל הדרך ויאפשר לכם להיות בטוחים ולקבל מידע מדויק בנוגע למיסוי, אך עדיין ישנם כמה דברים שכדאי שתכירו, ועליהם תוכלו לקרוא במאמר זה.

1. אמנת המס בין ישראל לארצות הברית קובעת כללי מיסוי אשר חלים בנוגע להכנסות על נכסים או הכנסות שונות, כאשר שתי המדינות מעורבות בהכנסה הזו, כך שתושבי ישראל אשר משקיעים בנדל"ן בארצות הברית צריכים לעמוד בחוקי האמנה הזו.
2. סעיף 7 באמנת המס בין ישראל לארצות הברית קובעת כי ישראלים אשר משקיעים בנדל"ן בארה"ב חייבים לדווח על ההכנסות שלהם כתוצאה מההשקעה הזו גם לרשויות המס בארצות הברית, וגם לרשויות המס בישראל. 
3. ישנן מדינות בארצות הברית אשר בהן חל מס נוסף על הכנסות מנדל"ן בשטח שלהן. במידה ותשקיעו בנכסי נדל"ן באותה מדינה תצטרכו לדווח גם לרשויות מאותה מדינה על ההכנסות שלכם.
4. דיווחי המס מבוצעים באמצעות דוחות שנתיים הכוללים גם דוחות מס משנים קודמות, ולכן חשוב לשמור את כל הדוחות, כולל מסמכי הרכישה, דוחות של חברות הניהול המנהלות את הנכסים, הוצאות שונות הקשורות לתחזוקה של הנכס וכדומה וכמובן, ההכנסות ממנו. להכנת הדוחות הללו כדאי לעבוד עם רואה חשבון מקצועי ומנוסה בתחום, וכך תוכלו לחסוך מעצמכם טרדות רבות, אי סדרים או תשלומי מס מיותרים.
5. את המס בארצות הברית משלמים רק על הרווח. משמעות הדבר היא שאתם צריכים לנכות מההכנסה שלכם מאותם נכסי נדל"ן את ההוצאות הקשורות בהשקעה שלכם. אלו יכולות להיות הוצאות הכוללות תשלומים לחברת ניהול, שיפוץ של הנכס, הוצאות על התחזוקה שלו, שירותי ניקיון לפני כניסה של דיירים חדשים, הוצאות על ביקורים שלכם בנכס, תשלומי ועד ששילמתם בעצמכם ולא הדיירים השוכרים ועוד.
6. את דוחות המס יש להגיש בדרך כלל בתאריך ה15 ליוני בכל שנה, עבור השנה החולפת. לדוגמא, ב15.6.2018 תצטרכו להגיש דוח עבור שנת 2017.
7. הכנת הדוח הינה עבודה לא פשוטה הכוללת איסוף של כל החומרים, הגשה לרואה החשבון, עריכת החומרים השונים ועוד. לכן, אל תחכו לראשון בחודש יולי כדי לפנות לרואה חשבון שיכין עבורכם את הדוחות, פנו אליו כבר בתחילת השנה והתחילו באיסוף החומרים הנדרשים.
8. היום ישנן חברות רבות אשר מספקות שירותים למשקיעים ישראלים בארצות הברית. כדאי לעבוד עם החברות הללו באופן קבוע וכך להיות בטוחים כי אתם מדווחים בזמן ומשלמים את החובות שלכם.
9. אם מס הכנסה הישראלי מפחיד אתכם, רשויות המס האמריקאיות הרבה יותר קשות. אל תנסו להעלים מס, זה יעלה לכם ביוקר.