האם פינוי בינוי ותמ"א 38/2 הם אותם הפרויקטים?

על אף שמדובר על שני פרויקטים שמטרתם היא התחדשות עירונית, הרי שחשוב מאוד להבין כי מדובר על פרויקטים שונים. הדומה בין שני הפרויקטים המדוברים הוא שהם מאפשרים להחליף בניינים ותיקים וישנים בבניינים עמידים יותר, מודרניים יותר ולרוב גם מרווחים וגדולים יותר, אך כל זאת בהתאם לאופי של כל תכנית.

מהם ההבדלים בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2?

ההבדל הראשון והמהותי בין תמ"א 38/2 לתוכנית פינוי בינוי הוא הגודל. תכנית פינוי בינוי היא תכנית שלרוב תחול על מתחם גדול ולא פעם אף שכונה שלמה הכוללת מינימום 24 יחידות דיור קיימות ואילו מסלול תמ"א 38/2 היא תכנית מתאר ארצית המתייחסת לבניין בודד. בהתאם לכך ישתנו השינויים באופי התוספות האפשריות לכל דייר וכן בסל הזכויות אשר מוצע ליזם. ניתן לומר כי ככלל רשויות מקומיות יעדיפו מסלול פינוי בינוי על פני תמ"א 38 וזאת פני שהמסלול המדובר משדרג ומרחיב את התשתית במתחם הנתון, במרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים, מבני ציבור ועוד וכך משדרג את איכות החיים לכלל תושבי השכונה ואף מעבר לה.

מה צריך לדעת על תכנית פינוי בינוי?

מדובר על תכנית שמהווה חלק מהכלים המרכזיים ביותר בהתחדשות העירונית. במסלול המדובר הורסים במתחם שלם בניינים שלא עומדים בתקן של רעידות אדמה ומקימים במקומם מתחם מודרני וחדש עם תשתית תומכת. התנאים הרלוונטיים לפינוי בינוי הם: הסכמה של 50 אחוזים מכל בניין או 60 אחוזים מהמתחם כולו. ההסכמה צריכה לבוא לידי ביטוי בחתימות שלהם. כמו כן, 80 אחוזים מכלל הדירות על מנת להגיש תביעה לחיוב דייר סרבן ו100 אחוזים לצוררך ביצוע הפרויקט. כמו כן, המתחם צריך להיות מוכרז לפינוי בינוי במשרד השיכון ועליו גם לקבל אישור עקרוני של אגף התכנון ברשות המקומית. במסגרת הפרויקט המדובר הקבלן מקבל בניין חדש ומחוזק אשר עומד בתקן של רעידות אדמה, דירה חדשה וגדולה יותר, מרפסת, ממ"ד, חניה ומעלית, מרחבים ציבוריים מפותחים ועוד.

היזם מקבל הטבות מס ויחידות דיור בהתאם לבדיקה שמאית ובהתאם לתקן 21 שיקבע את כמות יחידות הדיור שהקבלן יקבלו וכן פטור או הקלה בהיטל השבחה.

מה צריך לדעת על פרויקט תמ"א 38/2?

מסלול זה מתייחס להריסה ובנייה מחוזקת של בניין שנבנה לפני 1980 ואיננו עומד בתקן של רעידות אדמה. התוכנית המדוברת מאפשרת ליזם לקבל תוספת בנייה של דירות נוספות בבניין לטובת מימון הבניה החדשה של אותו בניין. התנאים לפרויקט זה הם: 80 אחוזים מהדיירים חתומים אשר תאפשר פנייה למפקח על הבתים המשותפים לאילוץ סרבנים ו100 אחוזי הסכמה לביצוע הפרויקט. התמורה שתהיה היא בניין בטוח וחזק העומד בתקן של רעידות אדמה וכן שדרוג התשתית של הבניין.

חשוב מאוד שיזם מקצועי ומנוסה בפרויקטים הללו יבצע את העבודה, כך לדוגמא: קרסו, אשר מהווה קבלן מקצועי, אמין ומנוסה בתחום הוצאה לפועל של הפרויקטים המדוברים.