שפל בבנייה החדשה בראשון לציון מביא להגירת צעירים לערי הלוויין

כמו שוק הנדל"ן כולו, גם הזירה המקומית של ראשון לציון הושפעה השנה משני אירועים מרכזיים: מבצע צוק איתן בקיץ ויוזמת מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, שלא יצאה לבסוף לפועל. שני אלה הפחיתו משמעותית את הביקוש לאורך מרבית 2014, וככל הנראה גם הפחיתו את מספר התחלות הבנייה. על פי נתוני הלמ"ס, במהלך 2014 התחילה בנייתן של כ–830 דירות בעיר - הנתון הנמוך ביותר זה שנים רבות - כ–35% פחות ממספר התחלות הבנייה ב–2013, שהסתכם בכ–1,250.

למרות הגידול החד בביקוש בעקבות נפילתה של יוזמת מע"מ 0%, שבאה עם התפרקות הממשלה בסוף השנה, מאז לא נרשם עדיין שינוי חד במחירים בעיר, לעומת אלה שנסקרו בפרויקט התחזיות של השנה שעברה. מחירי הדירות בראשון לציון שמרו על יציבות, או לכל היותר עלו באחוזים בודדים בחלק מהשכונות. ייתכן כי ההסבר לכך נעוץ בעובדה שכבר כיום מחירי הדירות הממוצעים בעיר גבוהים מאוד ביחס לכוח הקנייה של צעירי העיר, ואלה מעדיפים לרכוש את דירתם הראשונה במוקדים זולים יותר של בנייה חדשה הקיימים באזור, כמו באר יעקב הסמוכה. לכן, אף שהשנה הקרובה צפויה להתאפיין ב"חזרה לשגרה" של ביקוש גבוה לעומת היצע לא מספק, ההערכה כרגע היא שלא צפויה עליית מחירים חדה בשוק הנדל"ן בעיר.

בטווח הרחוק, ייתכן כי ההיצע יגדל משמעותית, אם להסתמך על הסכם גג שחתמה באחרונה עיריית ראשון לציון עם משרדי האוצר והבינוי ועם רשות מקרקעי ישראל. הסכם זה קובע כי בשנים הקרובות ישווקו בעיר קרקעות בהיקף עצום, לבניית 17.5 אלף דירות. עם זאת, הניסיון מלמד כי בתחום שיווקי הקרקעות, המרחק בין הצהרות למעשים הוא רב, ויכולת הרשות לשחרר קרקע זמינה לבנייה בכאלה היקפים תימדד על פי מבחן התוצאה.

רוצים להיות מעודכנים בכל מה שקורה בעיר? לחצו כאן  ותנו לייק לדף הפייסבוק שלנו.

שכונת רמב"ם הוותיקה 
נהפכה ליעד מבוקש

שכונות המערב הוותיק, כמו כצנלסון ורמז, שומרות על רמת ביקוש גבוהה, ומהוות יעד מועדף לרוכשי דירה ראשונה המעוניינים להישאר בעיר. בעוד שבשכונת כצנלסון חלה בשנים האחרונות עלייה מסוימת במחירים, שכעת הם בממוצע 1.4–1.5 מיליון שקל, בשכונת רמז עוד ניתן לרכוש נכסים זולים בהרבה. דירות 3 חדרים בשכונה ניתן לרכוש במיליון שקל, ודירות 4 חדרים ותיקות ב–1.2 מיליון שקל. בשתי השכונות יש היצע של בנייה חדשה, בעיקר בשל יוזמות תמ"א 38 המקודמות בהן. מחירי דירות 4 חדרים חדשות בפרויקטים מסוג זה עשויים לנוע בטווח של 1.6–1.7 מיליון שקל. פוטנציאל התמ"א מביא לעליית מחירים בכל השכונה, גם בבניינים שטרם החלו בתהליך.

שכונת רמב"ם הוותיקה נהפכה ליעד מבוקש גם היא, בעיקר בגלל שהמחירים בה טרם זינקו כמו בשאר שכונות המרכז הותיק, ועוד ניתן להשיג בה כיום דירות 4 חדרים במחיר של 1.25–1.35 מיליון שקל. בשכונת צוריאל החדשה בצפון־מזרח העיר, שמרו המחירים על יציבות. דירת 4 חדרים חדשה ניתן לרכוש בהחל ב–1.7 מיליון שקל, ומחירי דירות יד שנייה בנות שנתיים־שלוש גבוהים מעט יותר - כ–1.8 מיליון שקל לדירת 4 חדרים וכ–2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

לשכונת נחלת יהודה, שהיתה במקור מושב צפוני לראשון לציון שסופח לשטחיה, נמשך הביקוש הגבוה לדירות החדשות יחסית, הבנויות בבניינים של תשע עד עשר קומות. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה הוא כיום 1.7–1.8 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות שם ב–2.2–2.3 מיליון שקל.

היצע נוסף של בנייה חדשה ויוקרתית ניתן למצוא במתחם שער הים - שכונת החוף היחידה של העיר, הנבנית על ידי אפריקה ישראל ואזורים במשותף, שם מתחילים מחירי הדירות ב–2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בקומה נמוכה. דירות 5 חדרים במתחם נמכרות בטווח של 2.3–2.6 מיליון שקל. מעט מזרחה משם, בשכונת קרית חתני פרס נובל, הנחשבת גם היא אחת היוקרתיות בעיר, מחירי דירות 4 חדרים נעים בין 1.75 ל–1.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - 2–2.5 מיליון שקל.

בשכונת רמת אליהו, הנחשבת אחד ממוקדי ההשקעה בראשון לציון, לא חלו שינויים של ממש ברמת המחיר בשנה החולפת, ודירת שיכון בת 3 חדרים עוד ניתן לרכוש שם בכ–800 אלף שקל. הסכם הגג שחתמה העירייה עם רשות מקרקעי ישראל קובע כי השכונה כולה תעבור הליך פינוי־בינוי, שבמסגרתו יתווספו לה אלפי יחידות דיור - מה שעשוי להעלות את ערכי הנכסים בה. עם זאת, מי שחושב על השקעה במקום לקראת קידום מהלך הפינוי־בינוי, צריך להיות בעל אורך נשימה משמעותי, שכן מדובר בתהליך מורכב, שזמן רב עוד יחלוף עד שיבוא לידי מימוש.

גם בשיכוני המזרח, אחת השכונות הוותיקות בעיר, קיימת ציפייה להתחדשות עירונית הן מצד תושבים והן מצד משקיעים. ואולם למרות הציפיות, בניגוד לרמת אליהו, לא התקבלו השנה כל אינדיקציות לכך שמהלך של התחדשות אכן עומד להתבצע שם. בהתאם לכך, המחירים בשכונה כמעט שלא השתנו השנה. דירות 4 חדרים נמכרות בשכונה בכ–1.5 מיליון שקל, ומגרשים של 250 מ"ר עם מבנים להריסה נמכרים בכ-1.5 מיליון שקל, או ב-2–2.5 מיליון שקל אם הבית עליהם מיועד לשיפוץ ולמגורים. מחירם של בתים יוקרתיים יותר, בשטח של כ–300 מ"ר בנוי על מגרש של חצי דונם, עשוי להגיע לכ–3 מיליון שקל.