פיצלתם דירה- יש פטור ממס שבח?

לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין כנגד פיצולי דירות, המקרה הבולט ביותר הינו פסק דין של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב אשר חייב בעל דירה מפוצלת להחזיר את המצב לקדמותו ובנוסף חייב את בעל הדירה בקנס על סך 230,000 ₪ אולם מלבד הפן המנהלי/פלילי לחלוקת דירה ישנן גם השלכות בפן מיסוי המקרקעין.
 
כידוע מוכר דירת מגורים יכול, בתנאים מסוימים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, לבקש כי מכירת הדירה תהא פטורה ממס שבח.לשם כך צריך שהדירה הנמכרת תהיה דירתו היחידה וכי הוא לא מכר ב- 18 חודשים שקדמו למכירה דירה נוספת בפטור או באם הוא בעלים של יותר מדירה אחת עליו להמתין 4 שנים בין מכירה אחת לשנייה.

במקרה של דירה מפוצלת, ניתנו לאחרונה מספר פסקי דין המאשרים את קביעתו של מנהל מיסוי מקרקעין לפיו דירה מפוצלת הינה למעשה מספר דירות כאשר יינתן פטור ממס שבח לגבי יחידה אחת ולגבי יתר היחידות ישולם מס שבח מלא שכן לא חלפו המועדים הקבועים בחוק (18 חודש או 4 שנים). המבחן הקובע לפי מנהל מיסוי מקרקעין הינו מבחן פיזי: האם הנכס הנדון יכול לשמש באופן עצמאי כדירת מגורים הכוללת את כל המתקנים הנחוצים לדירה (מטבח, שירותים ...) ולא באופן הרישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במרשם אחר.

כך בפסק דין שניתן לאחרונה ע"י ועדת הערר בת"א (וע 1385/07) במקרה הנדון היו העוררים בעלים של מבנה דו-משפחתי באשדוד אשר הכיל שתי קומות מעל קומת מרתף. בשלב כלשהו נעשו בבית שינויים על מנת לייצור בו, בפועל, שלוש יחידות דיור וזאת במטרה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. במטרה לייצור את ההפרדה ייצרו לכל יחידה כניסה נפרדת מטבח ושירותים. היחידות השונות הושכרו לשלוש משפחות שונות.

העוררים החליטו בשלב מסוים למכור את הנכס בכללותו לקונה אחד וביקשו פטור ממס שבח. נציג מנהל מיסוי מקרקעין ערך ביקור במקום ומצא כי במקום מתגוררים שלושה שוכרים שונים. מנהל מיסוי מקרקעין סירב לתת פטור ממס בגין הנכס בכללותו, ונתן פטור ליחידה הגדולה מבין השלוש כאשר את שתי היחידות האחרות חייב במס. וועדת הערר אישרה את החלטת המנהל וקבעה כי "מבחינה תפקודית, כל קומה שימשה בפועל כיחידת דיור אחת נפרדת עם מטבח ושירותים" לפיכך מנהל מיסוי מקרקעין פעל כשורה כאשר העניק לעוררים פטור על הדירה הגדולה מבין השלוש.

אסכם ואומר כי במצב השורר כיום בו קיימים אלפי דירות מפוצלות ראוי שבעלי אותן דירות ייקחו בחשבון את נושא חיוב במס שבח, וישקלו בטרם מכירת הנכס להחזירו למצב בו הינו יחידת מגורים אחת. 

------------------------------------------------------------
עו"ד סיטרוק יוסף, בוגר תואר במשפטים, חבר לשכת עורכי הדין בישראל, ובעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן, המקרקעין והמשפט המסחרי.

http://sitruk-law.com/  08-8647685   [email protected]