עומדים בפני פרויקט התחדשות? 5 עובדות שחשוב שתדעו
29.05.24 / 06:59
הרעיון על בניין חדש, לובי נוצץ ודירות מוגדלות יכול לגרום לנו לרוץ קדימה עם פרויקט ההתחדשות בבניין שלנו – אך הנה כמה דברים שחייבים לדעת ולארגן מראש
מיזמי התחדשות עירונית הופכים להיות נפוצים יותר ויותר בערים הגדולות בישראל, במטרה לחדש ולשפר את המרקם העירוני ואיכות החיים של התושבים. פרויקטים חדשים בתל אביב ובערים אחרות משנים את המרקם האורבני, לקראת זהות מחודשת, מתקדמת ונוחה יותר. עם זאת, בין אם מדובר בחיזוק מבנה קיים, פינוי-בינוי של שכונה ישנה, שיפור תשתיות או בנייה חדשה על קרקע פנויה – תהליך ההתחדשות העירונית הוא מורכב ודורש התמודדות עם אתגרים רבים.
לרוב, הדיירים הקיימים מעורבים באופן ישיר בפרויקט ועליהם להכיר את כל הפרטים והשלכות ההחלטות לפני שהם נכנסים לתהליך. עבור דיירים רבים, מדובר בנכס הכספי הגדול ביותר שלהם והחלטה זו עשויה להשפיע על חייהם לעשרות שנים קדימה. לפיכך, חשוב להיות מוכנים היטב ולקחת בחשבון מראש מספר נקודות מפתח שעשויות להשפיע על תהליך ההתחדשות ותוצאותיו. להלן 5 עובדות חשובות שכדאי להכיר בעודכם עומדים בפני פרויקט התחדשות עירונית.
- בחירת השותף לדרך
הבחירה של הקבלן או היזם שיבצע את הפרויקט היא שלב קריטי. חשוב לבדוק את הניסיון שלו בפרויקטים דומים, את המוניטין שלו בשוק ואת מצבו הפיננסי. גופים שונים ירצו לשפץ או לבנות מחדש את הנכס, ולכן חובה להיות ערניים בבחירת השותף המתאים.
בעלי הדירות יהיו קשורים אליו לאורך כל הפרויקט, שעלול להימשך שנים רבות. לכן, יש לוודא שהקבלן הוא אמין, בעל יכולת ביצוע גבוהה ומקצועי. ניתן לברר על ביצועיו בפרויקטים קודמים, לקרוא חוות דעת של לקוחות אחרים ולהתרשם ממנו באופן אישי.
- מה יבנה במקום
כדייר, חשוב להתעמק בתוכניות הבנייה המפורטות ולהבין לעומק מה בדיוק יוקם במקום או על בסיס הבניין הישן. זהו שלב מכריע שיקבע את איכות החיים שלכם בעתיד הקרוב והרחוק.
ראשית, יש לבחון כמה דירות חדשות יתווספו לפרויקט ומה יהיה גודלן. תוספת משמעותית של דירות עלולה להגדיל את הצפיפות באזור ולהשפיע על הנגישות לשירותים ולתשתיות. מצד שני, דירות חדשות יכולות גם להעניק הזדמנות לדיור איכותי יותר לתושבים החדשים והוותיקים.
חשוב לבדוק גם אילו תשתיות חדשות יונגשו במסגרת הפרויקט – חניונים תת-קרקעיים, שטחים ירוקים, מתקני ספורט ושטחי ציבור נוספים. אלה עשויים לשפר משמעותית את איכות החיים בסביבה אך גם להוסיף על הצפיפות והרעש. בנוסף, יש לשים לב לשינויים המהותיים שיחולו בסביבת המגורים הקרובה – האם הגובה והצפיפות של הבניינים משתנים? האם נוספים צירי תנועה חדשים? האם התשתיות להולכי רגל משתפרות או מצטמצמות? כל אלה ישפיעו על חיי היומיום בשכונה.
במקרים רבים, ניתן להיות מעורבים כדיירים בתהליך התכנון ולהשפיע במידה מסוימת על ההיבטים השונים של הפרויקט, בהתאם לתב"ע ולתוכניות תכנון ובנייה ארציות. לכן חשוב להתעמק בתוכניות המוצעות ולהעלות את כל החששות, הדרישות וההערות באופן מסודר במהלך שלבי התכנון השונים.
- מהו שווי הפיצוי שבעלי הדירות יקבלו
בכל פרויקט התחדשות עירונית, הרכב הפיצוי לבעלי הדירות הקיימות משתנה. חשוב להבין מראש מה צפוי להיות הפיצוי עבורכם. הפיצוי יכול להיות מוגדר בהגדלת שטח הדירה, קבלת דירה נוספת באותו בניין או בפרויקט אחר, או פיצוי כספי ישיר. הקבלן עצמו אף הוא מקבל לרוב כמה דירות בפרויקט, שמכירתן הופכת את העסקה למשתלמת עבורו. יש להקפיד על חוזה ברור שיגדיר את זכויותיכם ואת הפיצוי המגיע לכם.
- ציר הזמן
נקודה חשובה נוספת היא להבין את לוחות הזמנים של הפרויקט. ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בחיזוק מבנה ובין אם בפינוי-בינוי, יכול לקחת זמן רב של חודשים ואף שנים. צריך להיות מוכנים לכך נפשית ומבחינת ארגון החיים. היזם צריך לספק תוכנית זמנים מפורטת וריאלית, עם אבני דרך לכל שלב בפיתוח עד למסירת המפתחות לדירות החדשות. חשוב לקבל הערכה מדויקת ככל הניתן על המשך לוחות הזמנים.
- ליווי משפטי
לבסוף, מומלץ מאוד להיעזר בליווי משפטי מקצועי לאורך כל הדרך. עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית יכול לסייע רבות בניווט הביורוקרטיה, קריאה וניתוח של חוזים, ייצוג בפני הגופים השונים וטיפול בסוגיות משפטיות פרטניות שיתעוררו.
חשוב לוודא כי כל ההסכמים מול היזם והרשויות הרלוונטיות מכובדים וכי הזכויות שלכם נשמרות. ליווי משפטי בלתי-תלוי יבטיח שאתם לא נחסכים במהלך הפרויקט הסבוך. בנוסף לכך, עורך הדין יוכל לייצג אתכם באופן פרטני במקרים שבהם נדרש טיפול ספציפי, למשל בפתרון חילוקי דעות או מחלוקות משפטיות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט.
בשורה התחתונה, פרויקט התחדשות עירונית – מלידת הרעיון ועד מסירת המפתחות – הוא תהליך ארוך טווח ומורכב שמשפיע על חיי התושבים לעשרות שנים קדימה. לכן, חשוב להיערך אליו בצורה מושכלת ומקיפה. בחירת השותף המתאים לביצוע הפרויקט, הבנה מלאה של התוכניות המוצעות, הכרת שווי הפיצוי הצפוי, היערכות ללוחות הזמנים הארוכים והיעזרות בליווי משפטי מקצועי – כל אלה הם מרכיבים קריטיים להצלחת הפרויקט והשגת התוצאות הרצויות עבור הדיירים והקהילה כולה.
מעורבות פעילה של הדיירים והקפדה על נקודות המפתח יאפשרו שמירה על האינטרסים והזכויות שלהם לאורך כל הדרך, ויובילו לסיום מוצלח של הפרויקט שישפר את איכות החיים בסביבת המגורים. עם זאת, יש להיות ערוכים גם לקשיים ואתגרים שונים שעלולים לצוץ, ולהתמודד איתם בסבלנות ובנחישות עד להשלמת הפרויקט החדש והמשופר.
